Ley de Arrendamientos Urbanos comentada
Artículo 23 LAU. Obras del arrendatario.
Texto oficial consolidado, comentario práctico de Adara Legal y claves de aplicación del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Texto oficial consolidado
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Nota BOE: Se modifica por el art. 1.15 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013-5941.
Comentario práctico de Adara Legal
Claves prácticas
- Distinguir conservación, mejora, adaptación y daño imputable.
- Documentar fotografías, informes técnicos, presupuestos y avisos.
- Valorar si la vivienda o local puede usarse normalmente durante la incidencia.
- Valorar jurisprudencia y práctica probatoria antes de adoptar una posición procesal.
Preguntas frecuentes
¿Qué importancia práctica tiene el artículo 23 de la LAU sobre obras del arrendatario?
Sirve para fijar el marco de derechos y obligaciones que debe revisarse antes de firmar, modificar, resolver o reclamar un contrato de arrendamiento.
¿Qué conviene comprobar antes de aplicar el artículo 23 de la LAU?
Conviene revisar el contrato firmado, el uso real del inmueble, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y las posibles reglas especiales aplicables por vivienda habitual, local, gran tenedor, zona tensionada o normativa autonómica.
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El arrendatario no puede alterar la configuración de la vivienda sin consentimiento cuando la obra afecta a distribución, estructura, seguridad o elementos relevantes. La autorización verbal es una fuente clásica de problemas: al final del contrato, lo que no está documentado se discute.
Para el propietario, la reacción ante obras no autorizadas debe ser rápida y proporcionada. Para el inquilino, cualquier inversión debe contar con permiso escrito, alcance definido y régimen de reposición. La salida del inmueble suele ser el momento en que afloran los desacuerdos sobre obras, daños y fianza.
Las obras del arrendatario sin consentimiento pueden justificar resolución, sobre todo si alteran configuración, estabilidad o destino. Los tribunales suelen distinguir entre adaptación menor, reparación consentida y transformación sustancial del inmueble.
Para locales, muchas obras son necesarias para la actividad, pero eso no autoriza a transformar el inmueble sin control. El contrato debe prever licencias, proyectos, autorización de comunidad y obligación de reposición.