Ley de Arrendamientos Urbanos comentada
Artículo 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.
Texto oficial consolidado, comentario práctico de Adara Legal y claves de aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Texto oficial consolidado
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
Nota BOE: Se modifica el apartado 1 por la disposición final 1.4 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Ref. BOE-A-2023-12203
Comentario práctico de Adara Legal
Claves prácticas
- Separar renta, gastos, suministros, garantías y posibles actualizaciones.
- Conservar recibos, transferencias, liquidaciones y comunicaciones.
- Revisar límites legales si hay vivienda habitual, gran tenedor o zona tensionada.
- Valorar jurisprudencia y práctica probatoria antes de adoptar una posición procesal.
Preguntas frecuentes
¿Qué importancia práctica tiene el artículo 20 de la LAU sobre gastos generales y de servicios individuales?
Sirve para fijar el marco de derechos y obligaciones que debe revisarse antes de firmar, modificar, resolver o reclamar un contrato de arrendamiento.
¿Qué conviene comprobar antes de aplicar el artículo 20 de la LAU?
Conviene revisar el contrato firmado, el uso real del inmueble, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y las posibles reglas especiales aplicables por vivienda habitual, local, gran tenedor, zona tensionada o normativa autonómica.
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Los gastos no se trasladan al arrendatario por inercia. Para repercutir comunidad, tributos u otros conceptos generales, el pacto debe constar por escrito y cumplir los requisitos legales. Los servicios individualizados, en cambio, siguen una lógica distinta cuando se miden por contador o consumo propio.
Esta es una de las cláusulas que más conviene redactar con detalle. Debe quedar claro qué paga cada parte, con qué periodicidad, cómo se acreditan los importes y qué ocurre si cambian durante el contrato. La falta de precisión abre la puerta a reclamaciones de cantidad y discusiones sobre devolución de fianza.
En gastos generales y servicios individualizados, la jurisprudencia es especialmente estricta con la claridad del pacto. No basta una cláusula genérica: conviene identificar conceptos, base de cálculo, anualidad de referencia y forma de acreditación.
En comunidades de propietarios, IBI, suministros y servicios, el contrato debe evitar fórmulas vagas. Si el arrendador quiere repercutir, debe poder explicar cuánto, por qué concepto y con qué documento.