La sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:2171) aporta una interpretación crucial respecto a la protección que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) ofrece a los terceros adquirentes de derechos reales. En el caso específico resuelto, se analizaron las consecuencias de una doble operación inmobiliaria realizada en unidad de acto y los requisitos necesarios para que opere la protección del principio de fe pública registral.
Hechos del caso
- Operaciones realizadas: Se otorgaron dos escrituras:
- Extinción de proindiviso: El hipotecante adquirió la propiedad de la totalidad de una finca, comprando las cuotas de los demás copropietarios con fondos prestados por un banco.
- Constitución de hipoteca: El mismo día, el hipotecante constituyó una hipoteca sobre dicha finca a favor del banco para garantizar la devolución del préstamo.
- Presentación en el Registro: El Notario remitió telemáticamente la escritura de extinción del condominio y, de inmediato, la escritura de constitución de la hipoteca.
- Nulidad de la extinción del condominio: Posteriormente, una acción interpuesta por las copropietarias de la finca llevó a la declaración de nulidad de la escritura de extinción del condominio debido a que el poder de representación del hipotecante era insuficiente.
- Reacción judicial:
- La Audiencia Provincial de Madrid reconoció la nulidad de la extinción del condominio pero consideró que el banco estaba protegido por el artículo 34 LH.
- El Tribunal Supremo, sin embargo, enfatizó que la protección del artículo 34 LH requiere que el transmitente del derecho real tenga su título inscrito o presentado en el Registro antes de la adquisición del derecho por parte del tercero.
Fundamentos jurídicos y doctrina del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en su interpretación literal del artículo 34 LH, subraya la necesidad de que para invocar la protección del principio de fe pública registral, el derecho del transmitente debe estar previamente inscrito o al menos presentado en el Registro. Esto se fundamenta en los principios de legitimación registral (art. 38 LH) y en la presunción de validez y exactitud de los derechos inscritos.
En el caso concreto:
- En el momento en que se otorgó la escritura de constitución de la hipoteca, la escritura de extinción del condominio aún no estaba presentada en el Registro de la Propiedad.
- Por lo tanto, el banco no cumplía con el requisito de que su derecho (la hipoteca) proviniera de un titular inscrito o con su título presentado en el Registro.
Consecuencias prácticas y recomendaciones
- Diseño de operaciones inmobiliarias: Para asegurar la protección de los derechos reales adquiridos, es fundamental que:
- La escritura por la que el transmitente adquiere el derecho esté inscrita o presentada en el Registro antes de otorgar la escritura de constitución del nuevo derecho real.
- Se debe coordinar cuidadosamente la presentación en el Registro de las escrituras correspondientes para cumplir con los requisitos de protección del artículo 34 LH.
- Impulso a la diligencia registral: Las entidades bancarias y otros acreedores deben asegurarse de que los derechos de sus deudores estén debidamente registrados antes de constituir derechos reales sobre los mismos para evitar la nulidad de tales derechos en caso de problemas con los títulos anteriores.
Conclusión
La doctrina establecida por el Tribunal Supremo en esta sentencia refuerza la necesidad de un estricto cumplimiento de los requisitos registrales para invocar la protección del artículo 34 LH. Esta interpretación tiene implicaciones significativas para la práctica notarial y registral, así como para la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, obligando a una cuidadosa planificación y ejecución de las operaciones para garantizar la protección de los derechos adquiridos.