Ley de Arrendamientos Urbanos comentada
Artículo 27 LAU. Incumplimiento de obligaciones.
Texto oficial consolidado, comentario práctico de Adara Legal y claves de aplicación del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Texto oficial consolidado
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Nota BOE: Se añade el apartado 4 por el art. 1.18 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013-5941.
Comentario práctico de Adara Legal
Claves prácticas
- Elegir bien entre requerir, negociar, resolver o demandar.
- Preparar la prueba antes de iniciar desahucio o reclamación de cantidad.
- Cuantificar rentas, daños, suministros y demás conceptos exigibles.
- Valorar jurisprudencia y práctica probatoria antes de adoptar una posición procesal.
Preguntas frecuentes
¿Qué importancia práctica tiene el artículo 27 de la LAU sobre incumplimiento de obligaciones?
Sirve para fijar el marco de derechos y obligaciones que debe revisarse antes de firmar, modificar, resolver o reclamar un contrato de arrendamiento.
¿Qué conviene comprobar antes de aplicar el artículo 27 de la LAU?
Conviene revisar el contrato firmado, el uso real del inmueble, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y las posibles reglas especiales aplicables por vivienda habitual, local, gran tenedor, zona tensionada o normativa autonómica.
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Este artículo reúne las principales causas de resolución del contrato. Impago, fianza, actividades molestas o ilícitas, daños, obras no consentidas y otros incumplimientos deben analizarse con precisión antes de iniciar una reclamación o un desahucio.
El éxito práctico depende menos de invocar la causa y más de probarla. Requerimientos, recibos, fotografías, denuncias, informes periciales, comunicaciones comunitarias y trazabilidad de pagos construyen el caso. Un expediente bien documentado permite negociar mejor y litigar con menos incertidumbre.
La resolución por incumplimiento exige estrategia probatoria. En desahucio por falta de pago, por obras inconsentidas, cesión o actividades molestas, el éxito depende menos del reproche general y más de acreditar el hecho concreto, su gravedad y la reacción en plazo.
El incumplimiento relevante debe formularse con precisión. No es lo mismo impago, retraso reiterado, cesión, obras inconsentidas, daños, actividad molesta o destino distinto; cada causa exige prueba y estrategia procesal propia.