Ley de Arrendamientos Urbanos comentada
Artículo 14 LAU. Enajenación de la vivienda arrendada.
Texto oficial consolidado, comentario práctico de Adara Legal y claves de aplicación del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Texto oficial consolidado
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
Nota BOE: Se modifica por el art. 1.7 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Ref. BOE-A-2019-3108
Comentario práctico de Adara Legal
Claves prácticas
- Revisar contrato, autorizaciones, renuncias y comunicaciones previas.
- Identificar ocupantes, adquirentes o terceros que entran en la relación.
- Documentar la operación para evitar nulidades, resolución o reclamaciones posteriores.
- Valorar jurisprudencia y práctica probatoria antes de adoptar una posición procesal.
Preguntas frecuentes
¿Qué importancia práctica tiene el artículo 14 de la LAU sobre enajenación de la vivienda arrendada?
Sirve para fijar el marco de derechos y obligaciones que debe revisarse antes de firmar, modificar, resolver o reclamar un contrato de arrendamiento.
¿Qué conviene comprobar antes de aplicar el artículo 14 de la LAU?
Conviene revisar el contrato firmado, el uso real del inmueble, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y las posibles reglas especiales aplicables por vivienda habitual, local, gran tenedor, zona tensionada o normativa autonómica.
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La venta de una vivienda arrendada no elimina por sí sola el contrato. El comprador puede quedar subrogado en la posición del arrendador y asumir sus obligaciones, con especial relevancia cuando el arrendamiento está dentro de los plazos legales de protección.
La diligencia previa a la compraventa es fundamental: contrato, recibos, ocupantes, fianza, duración, comunicaciones y posibles prórrogas. Para el arrendatario, conviene conservar documentación que acredite la relación. Para el comprador, el precio y la estrategia de posesión deben calcularse sabiendo si la vivienda está realmente disponible o no.
La venta de vivienda arrendada exige coordinar LAU, Registro de la Propiedad y prueba del conocimiento del comprador. La jurisprudencia suele ser sensible a la buena fe del adquirente y a la protección del arrendatario cuando el contrato era oponible.
En operaciones inmobiliarias, este artículo aconseja due diligence arrendaticia: contrato, anexos, pagos, duración, fianza, ocupantes, litigios pendientes y comunicaciones de tanteo/retracto cuando procedan.