Ley de Arrendamientos Urbanos comentada
Artículo 13 LAU. Resolución del derecho del arrendador.
Texto oficial consolidado, comentario práctico de Adara Legal y claves de aplicación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Texto oficial consolidado
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.
Nota BOE: Se modifica por el art. 1.6 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Ref. BOE-A-2019-3108
Comentario práctico de Adara Legal
Claves prácticas
- Elegir bien entre requerir, negociar, resolver o demandar.
- Preparar la prueba antes de iniciar desahucio o reclamación de cantidad.
- Cuantificar rentas, daños, suministros y demás conceptos exigibles.
- Valorar jurisprudencia y práctica probatoria antes de adoptar una posición procesal.
Preguntas frecuentes
¿Qué importancia práctica tiene el artículo 13 de la LAU sobre resolución del derecho del arrendador?
Sirve para fijar el marco de derechos y obligaciones que debe revisarse antes de firmar, modificar, resolver o reclamar un contrato de arrendamiento.
¿Qué conviene comprobar antes de aplicar el artículo 13 de la LAU?
Conviene revisar el contrato firmado, el uso real del inmueble, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y las posibles reglas especiales aplicables por vivienda habitual, local, gran tenedor, zona tensionada o normativa autonómica.
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En operaciones de compra, financiación o ejecución sobre inmuebles arrendados, este artículo obliga a revisar contratos, ocupación, fechas e inscripción registral. Para inversores y adquirentes, ignorar un arrendamiento previo puede convertir una operación aparentemente limpia en un activo con limitaciones de uso durante años.
Cuando se extingue o resuelve el derecho del arrendador, el arrendatario necesita saber si el contrato resiste frente al nuevo titular o acreedor. La inscripción, la buena fe y la fecha del contrato pueden cambiar por completo la posición procesal.
En compraventas, ejecuciones o extinción de usufructos, Adara revisaría contrato, inscripción, fecha, pagos y comunicaciones antes de afirmar que el arrendatario debe salir o que puede permanecer.