Ley de Arrendamientos Urbanos comentada
Artículo 4 LAU. Régimen aplicable.
Texto oficial consolidado, comentario práctico de Adara Legal y claves de aplicación del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Texto oficial consolidado
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Nota BOE: Se modifica el apartado 2 por el art. 1.1 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Ref. BOE-A-2019-3108
Comentario práctico de Adara Legal
Claves prácticas
- Comprobar que la calificación del contrato coincide con el uso real.
- Redactar cláusulas claras sobre destino, duración, renta y comunicaciones.
- Conservar documentación desde la firma para facilitar una eventual reclamación.
- Valorar jurisprudencia y práctica probatoria antes de adoptar una posición procesal.
Preguntas frecuentes
¿Qué importancia práctica tiene el artículo 4 de la LAU sobre régimen aplicable?
Sirve para fijar el marco de derechos y obligaciones que debe revisarse antes de firmar, modificar, resolver o reclamar un contrato de arrendamiento.
¿Qué conviene comprobar antes de aplicar el artículo 4 de la LAU?
Conviene revisar el contrato firmado, el uso real del inmueble, las comunicaciones entre las partes, la prueba disponible y las posibles reglas especiales aplicables por vivienda habitual, local, gran tenedor, zona tensionada o normativa autonómica.
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Este artículo ordena la jerarquía de fuentes: qué parte de la LAU es imperativa, qué puede pactarse y cuándo entra el Código Civil de forma supletoria. Para vivienda habitual, la libertad de pacto está limitada por las normas protectoras. En usos distintos, el margen contractual es mayor, pero eso hace más importante prever expresamente lo que se quiere regular.
La lección práctica es clara: en locales, oficinas o arrendamientos de temporada no conviene confiar en cláusulas genéricas. Duración, prórrogas, obras, subarriendo, garantías, gastos, desistimiento y resolución deben quedar escritos con precisión. Donde el contrato guarda silencio, aumentan el margen de disputa y el coste de resolverla.
La utilidad de este precepto aparece cuando hay que ordenar fuentes: voluntad de las partes, normas imperativas, Código Civil y reglas especiales posteriores. La litigación arrendaticia se gana muchas veces antes, identificando qué normas pueden desplazarse por pacto y cuáles no.
La redacción contractual debe indicar qué se pacta por autonomía de la voluntad y qué se acepta porque la ley lo impone. Esta separación reduce pleitos y ayuda a negociar modificaciones sin invocar normas que quizá no son disponibles.